Urbanistica ed Edilizia creativa in quel di San Vincenzo

Pare che a San Vincenzo vada per la maggiore la cosiddetta TEORIA dei BUCHI. Ovvero che le norme di salvaguardia del Piano Strutturale che impongono di non modificare lo sky line cittadino con rialzamenti degli edifici esistenti, valgano dovunque, dal confine nord del Comune fino alla fine di Riva degli Etruschi, salvo che in due piccole ENCLAVE priiviligiate  nei dintorni di via Pianosa e del Paradisino.
MA E' PROPRIO COSI' ? - LE NORME SONO DAVVERO COSI' BIZZARRE ?

Come vedremo la risposta è certamente: NO
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Il piano Strutturale di San Vincenzo classifica l’abitato sul mare di San Vincenzo in due zone:

1) L’Insediamento abitativo della Città Storica (ICS): il centro cittadino (dal Paradisino alla Perla)

2) L’insediamento abitativo della Città del Mare (ICM): tutto il resto dell’edificato sia a nord che a sud del centro cittadino.

In pratica questi due insediamenti comprendono il territorio sul mare che va dal confine con Castagneto, a nord, fino al villaggio di Riva degli Etruschi, compreso, a sud.

Per ambedue questi insediamenti la norma del PS (articoli 37 e art. 38) prescrive quanto segue:

«Per il patrimonio edilizio esistente posto a valle dell’ASSE urbano di corso Italia, corso Vittorio Emanuele (per l’ICS) e di viale Serristori e di via della Principessa (per l’ICM), gli interventi edilizi di recupero dovranno VIETARE IL RIALZAMENTO delle coperture, se non per esigenze tecniche di consolidamento statico, di adeguamento sismico ed igienico sanitario e riorganizzazione dei volumi esistenti, al fine di non pregiudicare lo SKY LINE urbano attuale e la percezione visiva del contesto dal mare»

Pur se scritta in modo discutibile la norma non presenta difficoltà interpretative, sia nel principio e nella ratio (chiarissimi), sia nell’enunciazione letterale che non può dar adito ad alcun dubbio.

Cioè per ambedue gli insediamenti (ICS e ICM), tutti gli interventi edilizi di recupero situati nella porzione di territorio ad ovest (a valle) dell’ASSE urbano (continuo, rettilineo e allineato) di viale Serristori, corso Vittorio Emanuele, corso Italia e via della Principessa, non potranno prevedere rialzamenti che pregiudichino lo sky line attuale percepito dal mare.

Tutto chiaro, quindi. In sintesi in parole ancora più semplici:

Nell’intero comparto edificato di San Vincenzo, per tutta la fascia di circa 100 metri dal mare, fino all’asse stradale cittadino nord-sud, sono vietati i rialzamenti. Semplice, lineare e facilmente comprensibile.

Nessuna persona ragionevole potrebbe mai nemmeno lontanamente pensare che questa norma possa prevedere che nella fascia continua di rispetto siano previsti due incredibili piccolissimi BUCHI ad personas, e che il progettista Giommoni prima e l'attuale Giunta e Consiglio Comunale dopo (5 agosto 2015), abbiano voluto conapevolmente inserire questi due piccolissimi BUCHI dove - uniche eccezioni puntuali sull'intero litorale - tutto è permesso ai proprietari privati, anche di rialzare da uno a tre piani in riva al mare, al contrario invece di TUTTI gli altri terreni sia a nord che a sud, dove ogni rialzamento è rigorosamante proibito.

Sarebbero ipotesi semplicemente assurde e impensabili.

Eppure si dice, si mormora, che qualche privato abbia avuto il CORAGGIO di avanzare davvero un'assurda ipotesi del genere, sostenendo che, per qualche metro, la proiezione ortogonale di corso Vittorio Emanuele lasci scoperta una piccola porzione di insediamento ICS, che invece risulta sì coperta dalla proiezione ortogonale di viale Serristori che però riguarderebbe solo l’adiacente insediamento ICM. E che quindi questa piccolissima porzione, (una specie di ENCLAVE extraterritoriale) formalmente con proiezione ortogonale di una via, invece che di un’altra, costituisca “un BUCO” piccolissimo, dove però si potrebbero realizzare anche dei grattacieli.
Scrive il nostro coraggioso:

Ipotesi evidentemente inconsistente e assurda,

in primo luogo perché la norma non parla di proiezioni ortogonali o perpendicolari ma di ZONE A VALLE DELL’ASSE URBANO di una certa via; asse urbano, che come ogni asse, costituisce una direzione che si proietta anche oltre la fine formale della via; Nel nostro caso l'asse urbano di via V.Emanuele si prolunga senza soluzione di continuità, nell'asse urbano di Via Serristori e viceversa;

in secondo luogo perché la chiarissima ratio generale della norma esclude qualsiasi interpretazione assurda, OFFENSIVA per il progettista del piano, OFFENSIVA per l'attuale Giunta e Consiglio Comunale, e priva di possibili motivazioni logiche, come questa furbata del buchetto casuale.

Un’interpretazione come questa, incongruente, illogica assurda, priva di qualsiasi ragionevolezza e di qualsiasi possibile ratio, ovviamente non potrebbe MAI essere né accolta, né tanto meno avallata da nessun Ufficio Comunale.

Se ciò dovesse per assurdo accadere, sarebbero allora di certo assessore e sindaco (GLI STESSI CHE L'HANNO APPROVATA IN C.C. E CHE QUINDI CONOSCONO BENE IL SIGNIFICATO - (SENZA STRANI BUCHI od ENCLAVE privilegiate) - DELLA NORMA, a intervenire sicuramente e subito IN AUTOTUTELA, bloccando il tutto, eliminando una CLAMOROSA CONTRADDIZIONE INTERNA e ripristinando una corretta applicazione della normativa.

INFATTI CI SI POTREBBE CHIEDERE

Il sindaco e la giunta comunale, il 5 agosto 2015, quando hanno approvato definitivamente il nuovo Piano Strutturale, davvero VOLEVANO PREVEDERE che solo in due piccolissimi lotti privati del territorio edificato sul mare di San Vincenzo, si potesse eseguire liberamente ogni tipo di rialzamento, al contrario di tutto il resto del litorale, dove invece è imposto il divieto di rialzamento ed il rispetto dello sky line esistente ???

1) Se la risposta alla domanda fosse, per assurdo, SI' (ma non lo credo assolutamente)... Allora si dovrebbe chiedere quale potrebbe esser stata la motivazione ragionevole che avrebbe spinto la giunta a prevedere queste due piccole eccezioni al divieto generale di rialzamento sul litorale. Perché proprio lì e solo lì ???

2) Se la risposta alla domanda è invece NO (come credo fermamente), allora, perché ai privati che chiedono, in quei due piccoli lotti, di rialzare liberamente, non viene risposto immediatamente di NO, dal momento che il Piano Strutturale approvato NON PREVEDE questa eccezione e che comunque l'amministrazione comunale NON HA MAI INTESO PREVEDERE , né HA MAI PREVISTO che il Piano includesse tale immotivata e immotivabile eccezione ???

Se il privato continuasse a sostenere - contro ogni logica e ragionevolezza - che comunque la norma prevede quei due buchi, allora, contro al DINIEGO del rilascio del permesso, o alla sua REVOCA in AUTOTUTELA, farà ricorso, e la magistratura deciderà chi ha ragione.

Ogni altra procedura aprirebbe invece un'inammissibile CONTRADDIZIONE fra la volontà politica che ha portato all'approvazione del piano e gli atti di governo attraverso i quali tale volontà dovrebbe, anzi DEVE, tradursi nei fatti.

E aprirebbe anche la possibilità di ingentissimi danni in caso di possibile annullamento del permesso, a costruzione già realizzata

AD ABUNDANTIAM...
Oltretutto la stessa norma di salvaguardia del Piano Strutturale, nello stesso articolo sullo sky line, prevede esplicitamente il divieto di cambio di destinazione d'uso per i locali al piano terreno adibiti, fra l'altro, a bar, pizzerie, ristoranti. 

E non mi verrete mica a dire che viale Marconi, il lungomare di San Vincenzo, fino al Bucaniere e all'ex ristorante il Faro alla Punta, sono una zona "periferica e di margine urbano"? Lontana, isolata e depressa periferia, insomma?
Non credo proprio: l'unico lungomare cittadino di San Vincenzo: periferico e marginale? All'interno dell' ICS della Città Storica Consolidata? Non scherziamo.
Perché quindi ignorare bellamente questa norma e questo divieto ???
So che su questo punto e anche sugli spassosi "buchi" l'amministrazione ha sentito in questi giorni il progettista del Piano, l'architetto Giommoni. Pare che la risposta non sia riferibile.
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S.U.L. DELLE MANSARDE 
Si tratta di seguito del metodo creativo col quale viene da noi calcolata la SUL delle mansarde
sigla misteriosa che significa Superficie Utile Lorda, cioè la superficie (al lordo dei muri) che si può realizzare secondo le regole di PRG in un determinato intervento edilizio.
Per le mansarde, c'è un coraggioso delle nostre parti che interpreta la norma in  maniera assai originale, cambiando le parole alla norma alla quale si riferisce e introducendo un parametro (Hin-medio) che la norma da lui stesso citata (art.10 comma 4, punto f.) invece non prevede.

Ovviamente le cose non stanno affatto così, basta leggere la "vera" norma art. 10 comma 4, punto f. citata dal nostro fantasioso interprete dove al posto della immaginata MEDIA c'è invece una reale NETTA.

Infatti l’articolo 10 del Regolamento 64R/2013 della Regione Toscana, valevole dappertutto, tratta minuziosamente questo argomento.

Per i sottotetti (alias mansarde - all'art.10 comma 4 lettera f) la norma è infatti chiarissima e scritta in buon italiano. Basta leggerla per intendere senza problemi che tutta la superficie di pavimento che ha un’altezza interna uguale o superiore a 1,80 ml., costituisce SUL cioè Superficie Utile Lorda, compreso i muri esterni che delimitano tale superficie.
Come detto la norma è chiarissima basta leggerla e tutti i Comuni della Toscana la applicano ovviamente così, salvo, pare, un paio di piccoli comuni costieri, isolati dal mondo. 

E’ del tutto evidente dalla norma che l’altezza MEDIA del sottotetto non c’entra una beata mazza, nessuno la nomina, mentre si dice che le porzioni escludibili dalla SUL sono solo ed esclusivamente quelle con altezza NETTA interna "non superiore", quindi: INFERIORE a ml. 1,80. Tutte le altre costituiscono SUL. Non ci sono santi.

Pertanto nell’esempio generico della figura non è vero che tutto il sottotetto non costituisce SUL da momento che c’è un’altezza media di 1,77. Al contrario tutta la superficie con altezza pari o superiore a ml. 1,80 (colorata in giallo) costituisce SUL.
Se uno non dispone della SUL necessaria, quei sottotetti vanno abbassati dovunque al di sotto di 1,80 ml. o eliminati.

Tutto ciò è pacifico. Un Comune, ancorché costiero, non può infatti avere alcuna discrezionalità nell'interpretare una norma dalla chiarezza cristallina, mai messa in dubbio da nessuno.
Pertanto tutta la superficie colorata in rosso, al contrario di quanto enunciato nella tavola,  costituisce "SUL", e relativo "Volume utile lordo" risultante da quella SUL moltiplicata per l'altezza media della superficie rossa (qui e solo qui si usa l'altezza media, ma non certo al punto f. dove al contrario conta la netta)

Aggiornamento del 18 settembre 2017

C'E' UN BUCO IN QUELLO SKY LINE

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Aggiornamento del 28 settembre 2017

SKYLINE alterato? PIU' EVIDENTE DI COSI' !

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