Gli immobili di Rimigliano restano, senza alcun dubbio, NON SANABILI - Ma, ancora non dome, le menti più acute di San Vincenzo stanno studiando nuovi stratagemmi ed espedienti - C'è un diktat: a Rimigliano non si può più perdere neppure un metro quadrato - Però si sta oltrepassando ogni limite di decenza - La resa dei conti ormai è vicinissima.

Riflessione del giorno

La disinvoltura e la spregiudicatezza amministrativa, non sono in genere sufficienti per riuscire a predisporre meccanismi normativi originali e innovativi, che, nonostante siano validi "erga omnes", siano volti ad un ben preciso scopo, sia pure inespresso, ma che poi, alla prova dei fatti, funzionino davvero. Non basta la praticaccia del mestiere, occorrono solide basi culturali e giuridiche, capacità logiche ed ermeneutiche, che dalle nostre parti, fortunatamente, sembrano latitare alla grande.

- - - - - - - - - - - - - - 

Variante delle Norme del Regolamento Urbanistico di San Vincenzo. (adottate il 26 giugno e pubblicate sul BURT l'8 agosto 2012)

- - - - - - - - - - - -

Baracca  abusivo di Rimigliano, ristrutturabile a villetta

Carissimi dirigenti, tecnici ed amministratori del Comune di San Vincenzo, purtroppo, nonostante tutti gli sforzi inenarrabili compiuti in questi mesi, Il taroccamento dell’art.5 del regolamento urbanistico di San Vincenzo (che comunque diverrà operativo non prima di dicembre) sarà del tutto inutile e insufficiente a rendere gli immobili di Rimigliano conformi e ristrutturabili.

Certo la vecchia norma, con la doppia richiesta di abitabilità e accatastamento, rendeva quasi tutti gli immobili di Rimigliano stratosfericamente incondonabili e non ristrutturabili. 

C’è da meravigliarsi che ve ne siate accorti a tempo abbondantemente scaduto, dopo anni che tutte le persone serie ve lo dicevano. Ricordate i vostri risolini quando in Consiglio Comunale, Bertini vi avvisava ripetutamente di questa evidente circostanza?

Pollaio abusivo di Rimigliano, ristrutturabile a villetta

La norma che avete ora (senza eccessivi pudori) modificato, evita alla Rimigliano srl di dover produrre certificati di abitabilità che non possiede perché mai esistiti e mai rilasciati. Certo una graziosissima facilitazione. Però non basta.

Ci sono comunque altri due documenti che la proprietà dovrà inderogabilmente presentare e tre procedure comunque da osservare, documenti e procedure che qualche coraggioso funzionario del Comune dovrà accettare e convalidare. 
Pensate davvero che sarà una passeggiata?

Vediamo questi due documenti ancora necessari per condonare gratis i fabbricati e gli oggetti privi di autorizzazione di Rimigliano e queste due procedure da osservare per arrivare a questo risultato:

.

Documento 1) 
Prova della esistenza del fabbricato
(nella forma e consistenza attuale) prima del settembre 1967.

1a) Le foto aeree del 1954 mostrano la sicura NON esistenza di più della metà dei volumi di Rimigliano

1b) Le foto aeree successive sono abbondantemente posteriori al 1967 (1974-78) e quindi assolutamente non significative.

1c) Anche per gli immobili che appaiono nelle sgranatissime foto del 1954 non vi è alcuna garanzia rispetto alla loro forma ed alla loro consistenza. Si vede solo che in quel luogo esisteva qualcosa, probabilmente un fabbricato, che appare come una macchia sfocata priva di particolari e di dimensioni misurabili.

1d) Per il 50% degli immobili, manca quindi qualsiasi prova di esistenza ante 1967 e per l’altro 50% c’è una presunzione di esistenza, ma non c’è alcuna prova sull’entità del volume del fabbricato all’epoca.

1e) I rappresentanti del Comune hanno preannunziato che accetteranno come prova di esistenza al 1967 di ogni singolo fabbricato, anche dichiarazioni di privati in tal senso.

1f) Questa procedura di favore è del tutto inusuale, irrituale, contro legge, e si presenta non scevra di pericolose derive, conflitti di interesse, e insuperabili  rischi penali per chi dovesse accettare tali dichiarazioni.

1g) Perché questa procedura possa quantomeno simulare una pallida parvenza di regolarità, occorrerebbe che rispettasse almeno i due seguenti requisiti minimi indispensabili.

1g-1) La dichiarazione dovrebbe essere giurata.

1g-2) La dichiarazione dovrebbe contenere la descrizione dettagliata della forma e della consistenza del fabbricato al 1967 ("conformemente allo stato attuale", come richiesto dall'art.5), con allegate quindi planimetrie e prospetti del fabbricato com’era 45 anni fa, secondo i ricordi dei testimoni, novelli Pico della Mirandola. Si tratterebbe di una dichiarazione del tutto inutile, ma che in caso di discrepanze, comporterebbe per testimoni, presentatori e accettatori, una condanna a due anni di reclusione. (vedi nota (4))

.

Documento 2)
Accatastamento dell’immobile

2a) Nella nuova versione l’art. 5 ricalca letteralmente la proposta dell’osservazione del notaio Cristiani alla variante al RU del 2006, osservazione, per la quale viene ribadita la completa, incondizionata accettazione da parte del Comune.

2b) Pertanto la narrativa e le motivazioni che nell’osservazione, precedono la formulazione dell’art.5, proposto dal notaio e letteralmente ed incondizionatamente adottato dal Comune, costituiscono la spiegazione della stessa  formulazione dell’articolo e la sua interpretazione autentica. (vedi nota (1))

2c) L’interpretazione, pià volte ripetuta e ribadita, del notaio Cristiani (accatastamento completo di planimetrie e della stessa epoca della fine lavori), corrisponde perfettamente all’unica interpretazione logica possibile dell’articolo 5, così come formulato, secondo le regole elementari dell’ermeneutica. (vedi nota (2))

2d) Pertanto la documentazione catastale che dovrà essere prodotta in sostituzione dei permessi mancanti dovrà avere le seguenti caratteristiche:

2d-1) Planimetria Catastale dell’immobile in scala 1:200 presentata al Catasto fabbricati

2d-2) Certificato catastale dal quale risulti la data di accatastamento con presentazione delle planimetrie

2d-3) Data di presentazione coerente con le norme dell’epoca e quindi, in ogni caso, (per fabbricati ante 1967) non successiva al 31 gennaio 1968.
.
Procedura 1)
La conformità facilitata e gratuita che, secondo Filippi, l'art. 5 riserverebbe a tutti i variopinti oggetti di Rimigliano, non potrà certamente mai essere implicita o sottintesa o addirittura autoprodotta, ma dovrà comunque risultare (trattandosi di "intervento eseguito in assenza di permesso") da un Accertamento di conformità, rilasciato dal Comune, come puntualmente previsto, in questi casi, dall'art. 140 della Legge Urbanistica Regionale n. 1/2005 (vedi in fondo alla pagina)
.
Procedura 2)  
Per cautela, e per non dare altri suggerimenti agli spioni del Comune, parleremo di questa ulteriore indispensabile procedura, solamente a novembre quando l'iter della variante sarà definitivamente terminato.
.
Procedura 3)
Idem come sopra.
.
Pensate davvero che la Rimigliano srl, sarà in grado di presentare questa documentazione tuttora necessaria secondo l’art. 5, ed il Comune avrà il coraggio di accettarla e di rilasciare l'Accertamento di conformità?

Ci permettiamo di dubitarne.

Certo la proprietà potrebbe presentare dichiarazioni estemporanee da parte di qualche testimone e certificazioni catastali del catasto terreni, con fabbricati rurali privi di qualsiasi consistenza volumetrica e privi di planimetrie descrittive dell’immobile. Magari inseriti anche dopo il 1967-68.

E’ certamente padronissima di presentare tale documentazione irrilevante. Ma ci chiediamo:
Dal momento che un accatastamento, privo di planimetrie, o presentato negli anni scorsi, o addirittura oggi, infatti, non potrebbe ovviamente attestare un bel niente né sull’epoca di costruzione né sulla consistenza e forma del fabbricato al momento della sua realizzazione 45 anni fa, ed una sua accettazione renderebbe l'applicazione della norma, ridicola, illogica, irragionevole, incongrua e paradossale; ed in completo contrasto con l'osservazione Cristiani accolta "in toto" dal Comune  come: "parere legale" allegato come parte integrante al Piano di Rimigliano. (vedi nota 3)

Esiste in Comune un funzionario disposto a fare da agnello sacrificale e ad asseverare una documentazione palesemente e clamorosamente insufficiente ed in contrasto
1) non solo con il Testo unico dell’Edilizia e
2) con la Legge Regionale Toscana n. 1/2005,
3) ma  anche in contrasto con il pur blando ed edulcorato art. 5 del RU e con l'Osservazione che lo motiva,
4) addirittura in contrasto con l'osservazione-parere legale, allegata come parte integrante al RU di Rimigliano
5) in stridente contrasto con due procedure che vedremo in seguito
6) oltre che con la logica e la ragionevolezza ?

Noi, francamente, crediamo proprio di no.

E allora?

Ci sarebbe una strada.

Esporsi al pubblico ludibrio ed a insinuazioni che diverrebbero certezze, risbudellando completamente l’art. 5, respingendo a posteriori l’osservazione del notaio Cristiani, dicendo che è tutta una sciocchezza, dall’inizio alla fine, e levando di mezzo, dopo l’abitabilità, anche il noioso catasto. E scrivere così:

Art. 5 - "Per gli edifici esistenti nei Sistemi ambientali ed insediativi del territorio Comunale, realizzati prima del 1° settembre 1967, ancorché difformi dal progetto esistente agli atti comunali, ancorché privi di abitabilità, ancorché privi di planimetrie catastali dell’epoca, ancorché abusivamente realizzati, ancorché precari, la conformità urbanistica ed edilizia dell’edificio è attestata dalla semplice dichiarazione, ancorché falsa, da parte del proprietario, o di chiunque altro personaggio, ancorché fuori di testa, dell’esistenza al 1°settembre 1967  dello stesso edificio, od oggetto precario, ancorché ectoplasma, conformemente allo stato attuale.

Che ne dite? Semplice, sicuro, garantito. A San Vincenzo l’edilizia rifiorirebbe di colpo. Si riscoprirebbero, fra le fresche frasche, sepolti dai rovi, centinaia di vecchissimi edifici, pollai, baracche, concimaie, voliere,  fatiscenti da condonare gratis e poi ristrutturare.

Prendendo a prestito l’espressione, dal sen fuggita, alle consigliere Lombardo e Minelli, quando poterono ammirare in anteprima i meravigliosi schizzi partoriti dal venerato maestro Giommoni, il nostro parere è:

Ce gusta !!!

Però c'è un però: Per tornare ancora una volta sopra l’art. 5, ripudiando l'osservazione Cristiani, finora presa come oro colato, e facente parte anche del RU di Rimigliano, non basterà più semplicemente la faccia, questa volta ci vorranno le palle. E belle robuste. Vedremo e soppeseremo.

Auguri!

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 

nota (1) - interpretazione autentica dell'art.5, secondo il suo autore

Interpretazione autentica dell'art. 5 modificato del RU, secondo l'osservazione Cristiani, a suo tempo completamente accolta, e dalla quale il Comune ha tratto la formulazione letterale dello stesso art. 5:

.

Osservazione del notaio Mauro Cristiani del 31 gennaio 2006 alla variante gestionale del Regolamento urbanistico di San Vincenzo. (vedi qui l'osservazione in forma integrale)

Pag.2

In realtà molti di queste difformità accertate a distanza di trenta o più anni costituiscono quasi sempre ipotesi di quelli che possiamo definire abusi apparenti: infatti a fronte di un’apparente difformità fra stato di fatto attuale e progetto approvato in quel lontano periodo, sussistono spesso altri documenti dello stesso periodo (progetto esecutivo, certificato di abitabilità, planimetria e certificato catastale originari) che provano l’esatto contrario

Pag. 3

Una presunzione di irregolarità urbanistica basata soltanto sul raffronto tra progetto di massima originariamente approvato e stato di fatto attuale, può e deve essere facilmente vinta con uno o più degli altri elementi e documenti sopra elencati (progetto esecutivo, planimetrie e certificati catastali risalenti all’epoca della fine lavori, certificato di abitabilità)

Pag.4

In tutti i numerosissimi casi, dove il certificato di abitabilità corrisponde esattamente alle risultanze catastali di quel periodo, a loro volta esattamente corrispondenti allo stato attuale,

Pag.4

Per pretendere oggi una sanatoria “a pagamento” di tali fabbricati, salvo addirittura ordinarne in tutto o in parte la demolizione, il Comune dovrebbe impugnare quel certificato di abitabilità perché falso e quindi revocarlo e disconosce totalmente l’altra prova presuntiva di conformità costituita dalla planimetria catastale e dal certificato dell’epoca…

.

Più chiaro di cosi:

.

Planimetrie catastali (quindi a CATASTO FABBRICATI) e dell'epoca (quindi COEVE)

- - - - - - - - - - - - - - - - - -

nota (2) - Ermeneutica dell'art.5

La condizione affinché un fabbricato (realizzato prima del 1967) possa essere ritenuto Conforme è che esista:

A) un certificato di abitabilità (che ne attesti la costruzione ante 1967 e ne dichiari la conformità)

e/o

B) Un accatastamento (che ne attesti la costruzione ante 1967 e ne rappresenti la consistenza geometrica all'epoca)

La congiunzione e/o è infatti comprensibile solo ed esclusivamente se le due condizioni alternative hanno una valenza simile.

Mentre per l’abitabilità (che non può che essere coeva) la sua valenza di attestazione di conformità temporale e di attestazione di conformità geometrica, è perfettamente chiara e comprensibile,

l' Accatastamento, in alternativa all’abitabilità, acquista queste due valenze, SOLO ed ESCLUSIVAMENTE se, al pari dell’abitabilità, E’ COEVO della Costruzione. Cioè se presentato al Catasto nei termini allora (1967) vigenti (31 gennaio dell’anno successivo alla costruzione) e corredato da planimetrie che attestino quanto all’epoca realizzato.

Solo in questo caso infatti l’Accatastamento può attestare i due requisiti di conformità richiesti (temporale e geometrico) al pari dell’abitabilità.

Un accatastamento, privo di planimetrie, o presentato negli anni scorsi, o addirittura oggi, infatti, non potrebbe ovviamente attestare un bel niente né sull’epoca di costruzione né sulla consistenza e forma del fabbricato al momento della sua realizzazione 40 anni fa, e renderebbe l'applicazione della norma, ridicola, illogica, irragionevole, incongrua e paradossale.
- - - - - - - - - - - - - -
nota (3) - Parere legale sull'art.5, inserito nel Regolamento Urbanistico di RIMIGLIANO
Si riporta (qui) il link alla Relazione Esplicativa del geom. Filippi, con allegata l'intera osservazione Cristiani, relazione esplicativa allegata ed approvata assieme al regolamento Urbanistico di Rimigliano, di cui l'Osservazione Cristiani costituisce quindi parte integrante, come "parere legale".
In questa relazione, facente ormai parte del piano di Rimigliano si legge infatti a pagina 3:
"In tal senso si richiama integralmente il parere legale contenuto nell'osservazione alla variante gestionale al R.U., presentata dal dott. Mauro Cristiani, notaio in Campiglia Marittima, che si allega in copia alla presente, dal quale risulta quanto sopra detto."
Quindi l'osservazione Cristiani costituisce "parere legale" approvato, integralmente accolto, ed inserito nel piano di Rimigliano.
............................................................................................................
Quindi l'obbligo di esibire (in alternativa all'eventuale originale certificato di abitabilità) le originali planimetrie catastali (1:200) dell'immobile, con la prova della loro presentazione all'epoca della costruzione, come più volte ribadito nel parere legale Cristiani, è un obbligo che fa parte integrante dello stesso Piano di Rimigliano (non del solo RU di San Vincenzo) e che in alcun modo potrà essere eluso, senza commettere un gravissimo abuso, oltretutto con conseguente grave danno erariale.
La responsabilità per danno erariale, consistente in questo caso nel mancato incasso delle sanzioni, causato dalla illegittima concessione di una sanatoria gratuita, non giustificata dalle norme e dagli strumenti urbanistici, oltre al funzionario responsabile, potrebbe coinvolgere in solido, in caso di omessa denunzia, anche il segretario generale, il dirigente di settore ed il responsabile del procedimento.
............................................................................................................

nota 4)
Cass. Sez. III n. 46328 del 14 dicembre 2011 (Ud 27 ott. 2011) Pres. Mannino Est. Petti Ric. Medici
Urbanistica. Violazione articolo 483 codice penale
Il delitto di cui all'articolo 483 C.P. è ipotizzabile allorché il richiedente una concessione edilizia o un'autorizzazione abbia prodotto a corredo della domanda planimetrie false,attestazioni non veridiche, ecc. anche qualora il procedimento amministrativo non abbia avuto seguito

Legge regionale 3 gennaio 2005, n. 1

Norme per il governo del territorio. - Testo aggiornato agosto 2012

art. 140

Accertamento di conformità 

1. Fino alla scadenza del termine di cui all’articolo 132, comma 3, per i casi di opere e interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire o in totale difformità o con variazioni essenziali, o dei termini stabiliti nell’ordinanza del comune di cui all’articolo 132, comma 5, nonché, nei casi di parziale difformità, nel termine di cui all’articolo 139, comma 1, oppure nei casi di opere e interventi eseguiti in assenza di SCIA o in difformità da essa, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative previste dal presente titolo, l’avente titolo può ottenere il permesso di costruire o l’attestazione di conformità rilasciata dal comune in sanatoria quando l’intervento realizzato è conforme agli strumenti urbanistici generali e agli atti di governo del territorio, nonché al regolamento edilizio, vigenti sia al momento della realizzazione dell’opera che al momento della presentazione della domanda.

2. Alle domande di sanatoria di cui al comma 1, si applicano le misure di salvaguardia previste dalla normativa vigente.

3. Sulla richiesta di permesso di costruire in sanatoria il comune si pronuncia secondo le disposizioni di cui all’articolo 83. Decorso il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, sulla domanda di sanatoria si intende formato il silenzio-rifiuto.

4. Il rilascio in sanatoria del permesso di costruire oppure dell’attestazione di conformità per gli interventi penalmente rilevanti è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, di una somma pari a quella prevista dal titolo VII e comunque in misura non inferiore a euro 516,00. Per i casi di parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme.

5. Fermo restando quanto previsto dall'articolo 118 e 118 bis la domanda di attestazione di conformità in sanatoria deve essere corredata dalla documentazione prevista dall’articolo 84.

6. Sulla richiesta di attestazione di conformità in sanatoria il comune si pronuncia entro sessanta giorni dalla presentazione dell’istanza, completa di tutta la documentazione necessaria. Il rilascio della sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di sanzione amministrativa per gli interventi diversi da quelli di cui al comma 4, di una somma determinata dal comune stesso, da euro 516,00 a euro 5.164,00 in ragione della natura e consistenza dell’abuso.

7. Il rilascio del permesso di costruire e dell’attestazione di conformità in sanatoria comporta inoltre il pagamento dei contributi di cui al titolo VII, se dovuti.

8. Il rilascio del permesso di costruire o dell’attestazione di conformità in sanatoria ai sensi del presente articolo, per opere eseguite su immobili o aree soggetti a tutela ai sensi della parte III del Codice dei beni culturali e del paesaggio, è consentito esclusivamente a seguito della irrogazione delle sanzioni pecuniarie previste dall’articolo 167 del Codice medesimo.