Rimigliano - Per una volta mettiamoci nei panni di Berrighi

Mettiamoci per una volta nei panni di Berrighi e degli altri soci di Rimigliano srl.

Proviamo a indicare alla proprietà ed al Comune una via d’uscita ragionevole e razionale da questo pasticcio.
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E’ perfettamente comprensibile che chi ha fatto un ingente investimento immobiliare ormai fermo da quasi sette anni sia gravemente preoccupato e che possa trovarsi a dover anche affrontare delle difficoltà di tipo finanziario.

Oltretutto, nonostante il lunghissimo tempo trascorso, per motivazioni in parte comprensibili ed in parte no, non è che in questo momento il traguardo sembri così vicino e a portata di mano come il sindaco continua a ripetere, quasi per auto convincersi.

Infatti le osservazioni della Regione, di mole e portata davvero inusitata, non sembra che possano essere totalmente spazzate via dalle tradizionali controdeduzioni standard del Comune, che nei confronti dei cittadini hanno sempre facile buon gioco, ma nei confronti della Regione probabilmente no.

Sul prosieguo dell’operazione incombono almeno tre problemi grossi come macigni:

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Problema n. 1)

Sembra assai probabile, quasi scontato, che se il Comune forzerà l’approvazione del piano così com’è, subito dopo la Regione dovrà sospenderne gli effetti e convocare la “Conferenza paritetica interistituzionale”. Certo se dopo ulteriori novanta giorni non si troverà l’accordo, il Comune potrà, con un atto di forza, riapprovare il Piano. Ma immaginiamoci quali conseguenze avrebbe una tale forzatura.
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Problema n. 2)

Sembra ormai certo che la superficie essenziale del Regolamento Urbanistico, quella dei 17.000 mq di fabbricati esistenti, superficie che, secondo il RU dovrebbe essere stata “determinata secondo i metodi di calcolo sanciti dalle norme comunali”, in realtà sia una superficie esagerata che non si riesce a verificare con nessun rilievo o nessun calcolo, neppure il più ottimistico. Che manchino 8.000 mq, che ne manchino 4.500, o che ne manchino solo qualche centinaio, il risultato non cambia. Il RU va corretto e riadottato.
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Problema n. 3)

La Soprintendenza, anni fa, in occasione del piano Roventini, si espresse con durezza inequivocabile:

Lettera 5 ottobre 1998, indirizzata ai sindaci dei Comuni di San Vincenzo, Suvereto, Campiglia M.ma e Piombino e trasmessa per conoscenza al Ministero beni Culturali e Ambientali, all’Associazione Italia Nostra e al WWF:
“Questo Ufficio, a seguito delle diverse segnalazioni pervenute, nelle quali venivano indicate previsioni urbanistiche, informa le SS.LL. che qualsiasi opere edificatrici e infrastrutturali in questa area di così particolare interesse naturalistico, ecologico, paesaggistico e storico non sono compatibili con l’ambiente. Infatti l’area risulta essere investita da presenze di diversa natura: torri costiere, di avvistamento, di cui alcune del 1300, da tombe etrusche e da altri manufatti più antichi. Perciò l’intervento in oggetto risulterebbe del tutto improprio in questa zona protetta che deve conservare lo stato originario dei luoghi o al più creare in ambiente adatto alla finalità del Parco.“.

In occasione della Presentazione della variante 2008 al Piano Strutturale, pare invece che il Soprintendente di allora abbia rilasciato (noi non siamo riusciti a vederlo) un generico parere favorevole.

Quando tuttavia si dovranno chiedere gli indispensabili singoli nulla osta per oltre 10.000 mq. di nuovi fabbricati sparsi qua e la, e di 6.000 mq. di nuovo albergo, è assai probabile che il nuovo e diverso Soprintendente di Pisa, viste anche le recenti prese di posizione di tutti i luminari italiani in materia paesaggistica, troverà notevolissime e forse insuperabili difficoltà ad autorizzare ben 16.000 nuovi metri quadri all’interno di quello stesso parco che il suo predecessore del 1998, in un documento ufficiale, giudicava del tutto incompatibile con la realizzazione anche di un solo metro quadro di nuovi edifici.
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Preso atto di questa situazione, che non appare davvero né brillante, né promettente, proviamo ad indicare, in modo del tutto disinteressato, alla proprietà ed al Comune una via, a nostro parere ragionevole e razionalmente vantaggiosa anche per gli interessi della proprietà.
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Questa via, se attuata fin dall’inizio (acquisto del dicembre 2004) avrebbe portato ai seguenti non disprezzabili risultati (di seguito meticolosamente dettagliati):

* Fine completa dei lavori: Ottobre 2011 (fra un mese)

* Utile lordo dell’operazione fra i 19 e i 27 milioni ( a seconda del prezzo di acquisto)

Si premette che il prezzo pagato nel 2004 (23 milioni) è stato a nostro parere eccessivo. Non per nulla il valore complessivo stimato dai periti del Tribunale di Parma era pari a 14,5 milioni, un valore che teneva prudentemente conto del fatto che una volta decaduta la convenzione Tanzi per sparizione di un contraente, il Piano urbanistico vigente era caduto in un limbo normativo che avrebbe permesso ad un Comune determinato, un ostruzionismo pressoché insormontabile, fino alla definitiva decadenza del Piano stesso. I famosi timori da parte del Comune di risarcimenti milionari sono sempre stati fumo negli occhi, e questo tutti gli addetti ai lavori lo sanno benissimo.
In conclusione c'era una reale e concreta possibilità di totale decadenza di ogni previsione edificatoria. Da qui nasceva la stima prudenzialmente ragionata dei periti del Tribunale.
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Inoltre un’altra cosa che la proprietà sa benissimo è che loro stessi erano i primi ad avversare il vecchio piano Roventini che mai e poi mai avrebbero cercato di attuare con la forza. Infatti niente di quel piano appariva commercialmente azzeccato. L’enorme costosissimo albergo in posizione per nulla appetibile: lontana, nei campi, vicino alla ferrovia, puzzava di rischiosissimo azzardo. Le residenze turistiche alberghiere da gestire unitariamente non piacevano proprio (ah i miei belli appartamenti vendibili sull’unghia!). La gestione pluriennale dell’inquietante Centro Congressi, preoccupava non poco. Il rifacimento del lago e l’allevamento delle bufale: non ne parliamo.

In questa situazione, quindi, sarebbe stato del tutto consigliabile offrire 15 milioni o poco più. Certo, senza un accordo preventivo, Rimigliano probabilmente se lo sarebbero aggiudicati i Lazzi. Ma ora sarebbero loro ad essere nelle péste.
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In ogni caso una volta proceduto all’acquisto, il piano più ragionevole che sarebbe stato “razionalmente” consigliabile programmare, per una navigazione sicura, sarebbe stato il seguente:

1) Azzerare il piano Roventini, così come è stato fatto.

2) Ristrutturare solo i 12.500 mq di edifici ormai pacificamente dati per esistenti destinandone 11.500 ad abitazioni e 1.000 a fabbricati agricoli.

Nel dettaglio:

3) 6.750 mq di fabbricati storici: restauro e ristrutturazione ad abitazioni

4) 4.750 mq di annessi consolidati: demolizione e ricostruzione ad abitazione nella stessa posizione, oppure all’interno dell' area edificate del singolo nucleo poderale, con normativa tecnica tale da imporre una reale salvaguardia storica, architettonica e ambientale dei nuclei stessi.

5) 1.000 mq. di altri annessi: Riutilizzo o demolizione e ricostruzione di fabbricati agricoli, annessi ad effettivo servizio della rimanente azienda agricola.

6) Rinunziare al nuovo albergo.

7) Comprendere nel piano (come previsto dal PS) anche Rimigliano a mare, destinandolo senza equivoci a Parco naturale, con rigidissime e non equivoche norme di salvaguardia integrale, sia del bosco che della spiaggia.

8) Basta così. Utile previsto: 49 milioni, meno il prezzo d’acquisto.

Un siffatto piano (forse davvero a consumo di territorio zero) sarebbe stato accolto da Regione, Provincia, Soprintendenza, cittadini, comitati e luminari, se non con grida di plauso, quantomeno con moderata soddisfazione, ed avrebbe potuto godere di un iter velocissimo e indisturbato. Tutto sarebbe quasi sicuramente filato liscio come l’olio.

I lavori sarebbero stati oggi praticamente già terminati e tutta l’operazione, a fine anno 2011, sarebbe stata definitivamente chiusa con generale soddisfazione.

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Incredibile? Un libro dei sogni? Mica tanto. Nelle tabelle ci sono tutti particolari.
Si, vabbè, ma è inutile rivangare. Ormai sono passati quasi sette anni.
E allora? Vogliamo che ne passino altri sette?
No. Forse siete ancora in tempo.
Il Piano Strutturale può essere salvato. Un Regolamento Urbanistico con previsioni ridotte rispetto al PS approvato, è infatti pienamente ammissibile.
Anche il Regolamento Urbanistico può essere salvato in quasi tutte le sue parti, compresa la VAS e tutti gli altri allegati. Nel più ci sta il meno.
Basta togliere l’albergo e ridurre i 17.000 mq a 12.500 mq compresi i 1.000 mq di annessi agricoli, ritoccare le norme di attuazione con maggiore attenzione al restauro ed all’ambiente e - condizione essenziale - istituire contestualmente il Parco Naturale Protetto di Rimigliano a Mare, comprendente il bosco e la spiaggia "libera e naturale" e non più "attrezzata": un complesso unico rigidamente tutelato. Assolutamente intoccabile, anche e specie da parte del Comune, degli attrezzatori balneari e non, dei ristobaristi e dei crociati decespugliatori.

Il RU così ritoccato potrebbe essere pacificamente riadottato entro l’anno e approvato definitivamente entro aprile- maggio 2012.

Dopodiché tutto filerebbe liscio, compresa la Soprintendenza che, forse non ve ne rendete conto, costituisce attualmente una vera e propria spada di Damocle, la cui più che probabile caduta sul collo dei numerosissimi nuovi fabbricati previsti dal piano, potrebbe avere nel futuro prossimo, effetti davvero disastrosi e, arrivati a quel punto, irrecuperabili.

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Il piano alternativo sopra illustrato non è che sia, a nostro parere il migliore possibile. Di certo la destinazione degli edifici esistenti ad RTA Agrituristiche, andrebbe di gran lunga più in direzione dell’interesse pubblico e dell’occupazione locale.

Tuttavia, considerando in modo obbiettivo la situazione stratificatasi negli anni, potrebbe costituire la soluzione più ragionevole, in grado di contemperare in modo sufficientemente equilibrato tutti i vari interessi in gioco, pubblici e privati.
Liberi ovviamente Comune e Proprietà di proseguire a testa bassa verso un traguardo incerto costituito (per la proprietà), secondo come andrà,  da un profitto esagerato e antipopolare o da una grandissima disfatta.

Stima della tenuta nell'ipotesi ridotta 11.500 + 1.000 senza albergo



Tempistica e bilancio finanziario sempre nell'ipotesi ridotta 11.500 + 1.000 senza albergo