Mi è stato chiesto da un autorevole amministratore un
parere in merito alla situazione urbanistica del Cantinone, alla luce del nuovo orientamento del Comune rispetto al vincolo paesaggistico cittadino. La risposta, che ovviamente non riguarda solo il Cantinone, ma tanti altri immobili nella stessa situazione, è abbastanza semplice e priva di particolari difficoltà
interpretativa. Infatti sussistono alcuni dati di fatto incontrovertibili che facilitano questa risposta e che passo a elencare di seguito:
1) Le disposizioni della legge Galasso (n. 431/1985),
oggi inserite integralmente anche nel Codice del paesaggio (D.Lgsl. 42/2004)
prevedono, all’art. 142 comma 1, lettera a), che a partire dal 1985 tutti i territori
ricompresi nei primi 300
metri dal mare ricadano nel “Vincolo Paesaggistico”, con
la sola esclusione delle aree che a quella data (6.9.1985) il vigente PRG
classificava come zone omogenee “A” o zone “B”, ai sensi del DM 2.4.1968 n° 1444.
2) Successivamente, per i pochissimi renitenti, è stato più volte autorevolmente confermato,
per ultimo dalla Corte Costituzionale (sentenza
n. 551 del 23 marzo 2012) che quella eccezione della norma (che esclude il
vincolo paesaggistico) non può essere estesa per analogia ad altre aree che non
siano espressamente e unicamente quelle denominate all’epoca come “zone A” e “zone
B” in quanto norma speciale, ovviamente non suscettibile di alcuna interpretazione od
estensione analogica.
3) L’area di pertinenza del Cantinone era allora, ed è ancor
oggi, distante mediamente 150
metri dal mare, ed è quindi ovviamente compresa interamente
nella fascia dei 300 metri
dal mare.
4) Alla data del 6.9.1985, tutta l’area di pertinenza del Cantinone era
classificata dall’allora vigente PRG di San Vincenzo (approvato il 13.2.1984),
in “zona F2” (servizi collettivi di interesse intercomunale e territoriale) e
pertanto, ovviamente non era compresa né in “zona A”, né in “zona B”.
5) Anche il Comune di San Vincenzo, dopo trent’anni di
incomprensibile e ondivaga amnesia, e qualche ulteriore ultimo tentennamento, ha finalmente
dovuto aderire a questa (scontata) interpretazione, come risulta anche dai “Chiarimenti”
riportati sul sito del Comune…. qui:
5) Pertanto non sussiste il minimo dubbio che il fabbricato
del Cantinone, a partire dal 1985 è stato sempre assoggettato, e lo è tuttora, al vincolo paesaggistico. E, ovviamente, si
deve supporre che per esso siano sempre state richiesti, quando necessari, i
permessi paesaggistici.
7) In queste zona e in tutte le altre analoghe infatti, dal
1985, ogni intervento che incideva anche minimamente sull’aspetto esteriore del
fabbricato e delle aree circostanti doveva preventivamente ottenere il nulla
osta da parte della Soprintendenza e quindi il permesso Paesaggistico. In
mancanza di tali approvazioni paesaggistiche, ogni licenza, concessione, permesso o scia, sarebbe nulla ab origine, inesistente, tamquam non esset, e quindi ogni eventuale intervento
esterno, avvenuto negli ultimi trent’anni, dovrebbe intendersi urbanisticamente
irregolare, a partire dalla data di sua esecuzione in poi, senza possibilità di
alcuna prescrizione col passare del tempo.
8) Questo tipo di irregolarità (assieme alle violazioni
antisismiche) è fra le più gravi previste dal Testo Unico in materia di
edilizia (DPR 380/2001) e di difficilissimo rimedio. Addirittura - con
esclusione delle violazioni paesaggistiche minori - la norma prevede
espressamente l’impossibilità di una sanatoria a posteriori.
9) Naturalmente è ben comprensibile in quale guaio tremendo
si potrebbero trovare tutti quegli edifici situati in terreni a meno di 300 metri dal mare e che
nel PRG del 1984 erano classificati in zone C, F, D, E o in zone “bianche” come
la spiaggia, se in questi trent’anni fossero stati costruiti o anche solo
modificati esternamente, senza aver prima chiesto e ottenuto l’indispensabile
nulla osta o permesso paesaggistico. In tal caso risulterebbero privi di ogni
legittimità, incondonabili, senza possibilità di presentare alcuna nuova Cila,
Scia, o richiesta di Permesso a costruire, del tutto incommerciabili, anche
retroattivamente, con tutte le problematiche risarcitorie conseguenti.
10) I terreni che dal 1985 ricadono nel vincolo
paesaggistico oltre a quello del Cantinone, sono, tanto per fare degli esempi,
quelli del Ghirigoro, degli edifici sul lato nord di piazza Gramsci, dal Mediterraneo al circolo PD
compresi, quelli del Paradisino, della
Svizzera, della COOP, della caserma dei carabinieri e degli edifici
circostanti, delle Poste, della Chiesa e degli accrocchi costruiti addosso, degli edifici fra la piazza della Chiesa e la ferrovia, di tutti gli edifici e altri manufatti fra via della Stazione e la ferrovia, dell' intero Porto e dintorni, di piazza Serini, del lungomare Federici, con relativi negozi, chioschi e gazebi, dell'ex asilo delle suore Santa Cecilia, della Perla e della retrostante piazza e garage interrati, e di tutte le spiagge cittadine con tutti i relativi
bagni, Bucaniere, Nettuno, Serendipity, Meditrerraneo, Delfino, Florida e ristoranti, palafitte e chioschi, salvo se altri.
11) Nessuno di noi, senza consultare le varie pratiche, può
sapere se per le costruzioni eseguite negli ultimi trent’anni in queste zone cittadine siano stati effettivamente richiesti i prescritti permessi paesaggistici. Certo
il fatto che sulle tavole dei vincoli, sia dei vecchi che degli attuali strumenti
urbanistici vigenti (Piano strutturale e Regolamento urbanistico), non sia mai stato riportato il vincolo dei 300
metri dal mare in queste zone, non fa presagire niente
di buono. Eppure i rinomatissimi urbanisti di professione, estensori di quei piani avrebbero dovuto ben
saperlo che tutte quelle zone "non A" e "non B" erano vincolate. Basti pensare che, nel
mio piccolo, lo sapevo anche io.
12) Questa è attualmente la situazione. Uno stato
di tacita sospensione nel quale nessuno pare che se la senta di ufficializzare
e rendere palese questa drammatica situazione, vedendo di provare a metterci
una pezza. Tanto prima o poi il tappo salta. Basti pensare alle prime pratiche
nelle quali nessun professionista potrà asseverare la conformità di immobili
privi di autorizzazione paesaggistica; Basti pensare alle prime compravendite
dove l’acquirente e il notaio pretenderanno una conformità che nessuno potrà garantire e che non esiste;
Basti pensare alle compravendite degli ultimi dieci anni di immobili che nessuno
immaginava non essere regolari. Insomma un pasticcio potenzialmente infernale.
Non resta che sperare che, per la gran parte di
pratiche edilizie relative a queste zone sfortunate, i professionisti
tecnici dei proprietari abbiano seguito la legge e non le difettose tavole
comunali dei vincoli e, nonostante che l’Ufficio non lo richiedesse, abbiano
ugualmente sempre richiesto il permesso paesaggistico, infischiandosene di
esser presi in giro dai tecnici "bravi" e fidandosi solo della propria professionalità e del proprio istinto.
Speriamo davvero. Altrimenti non so come se ne potrà uscire.
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Qui sotto il link alla carta del PRG del 1984, messa in rete dopo molte esitazioni dal Comune, a seguito di esplicita richiesta del gruppo di AS. Si tratta purtroppo di una riproduzione assai degradata, senza didascalie e così impastata, al punto da risultare scarsamente leggibile. (L'esempio di una riproduzione pur mediocre, ma non così degradata, è quella in testa a questo post)
q=node%2F6http://maps1.ldpgis.it/sanvincenzo/sites/sanvincenzo/files/TAV.%2011%20VARIANTE%20P.R.G.%20REGIONE%2012%2002%201984%20.pdf9
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Questa sotto è la tavola A05
del Piano Strutturale che riporta in modo errato (non solo per il mare, ma anche per i fiumi) i vincoli paesaggistici che
insistono sul territorio. E' stata integrata segnando con colore giallo le
porzioni vincolate ai sensi dell'art. 142 comma 1, lettera a (300 metri dal mare e zone
non A e non B) che attualmente non risultano in quella carta e dove il vincolo è stato in gran parte dei casi ignorato in questi 32 anni.
In rosso sono segnati i fabbricati interessati, all'interno di queste aree, per molti dei quali, nei 32 anni passati, non è stato richiesto il permesso paesaggistico con tutte le gravi conseguenze (non prescrittibili) che si possono immaginare.
Zona Centro - Sud
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| Zona NORD |
Sarebbe quanto mai opportuno che fosse proprio il Comune a chiedere immediatamente all'architetto (autore del Piano) di correggere e integrare correttamente quella carta, e quindi immediatamente pubblicarla, in modo da dare finalmente ai tecnici e ai cittadini quelle certezze che sono mancate da trentadue anni a questa parte.
